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相続登記

相続登記の概要

相続とは

人が亡くなった際に、その人の財産などを親族が引き継ぐことです。

相続の基礎

登記とは

不動産(土地と建物)の名義登録のことです。

登記という言葉は聞き慣れない言葉ですが、登録に似ています。

不動産の名義変更を不動産登記といい、自動車の名義変更を自動車登録といいます。

自動車を購入した場合は、車庫証明を取得した上で自動車の登録手続きをします。

不動産も同様で、不動産を購入した場合は不動産の登記手続きをします。

MEMO
  • 名義人を確認する書類
    不動産:権利証(登記識別情報)
    自動車:車検証
  • 名義人を確認する書類の発行元
    不動産:法務局
    自動車:運輸局
  • 名義変更の依頼先
    不動産:司法書士
    自動車:行政書士

相続登記とは

相続が発生した際に行う登記です。

すなわち、相続を原因とする不動産の名義変更です。

自動車や不動産の名義人が死亡した場合は相続人へ名義変更する必要があります。そして、不動産の名義を故人から相続人へ変更することを相続登記といいます。

相続登記は将来的に必ず必要な手続きです。相続登記をせずに放置すると、手続きは複雑に、かかる費用は高額になります。

相続登記の費用

登録免許税

登記の申請は法務局にしますが、その際、法務局に登録免許税を納付しなければなりません。登録免許税は国税であり、司法書士に依頼せず、ご自身で手続きされた場合でも発生します。

相続登記の登録免許税は固定資産税の評価額の0.4%です。例えば評価額が1,000万円土地の名義変更をする場合、登録免許税は4万円です。固定資産税の評価額は毎年市区町村から送られてくる固定資産税納付書に記載されてあります。

なお、相続登記の登録免許税は減税措置の適用を受ける場合があります。減税措置適用の有無は申請者自らが調査した上で、申請書にその旨記載しなければなりません。

この点、司法書士に依頼すれば減税措置を見逃すことなく登記手続きができるでしょう。

証明書発行手数料

相続登記の申請には主に下記の書類が必要です。これらの書類は管轄の市区町村で取得します。特に戸籍の取得費用は最低でも数千円かかります。登録免許税と同様、司法書士に依頼せず、ご自身で手続きされた場合でも発生します。

  • 被相続人(故人)の出生から死亡までの除籍謄本
  • 相続人の戸籍抄本
  • 相続人の印鑑証明書
  • 固定資産税の評価証明書

司法書士の報酬

司法書士に支払う手数料です。報酬は具体的に登記簿や評価証明書を確認しなければ見積ることができません。案件によって報酬はかわります。

下記は当事務所の報酬算定基準です。

具体的には主に次の要素によって報酬が増減します。

公正証書遺言の有無

  • 公正証書遺言が無い場合:金80,000円~
  • 公正証書遺言が有る場合:金40,000円~

なお、自筆証書遺言で相続登記をする場合は裁判所で検認の手続が必要です。

続柄

被相続人(故人)と相続人(不動産を取得される方)との続柄によって報酬は変動します。

例えば、父→子へ名義を変える場合より、祖父→子へ名義を変える場合の方が報酬が高くなります。前者より後者の方が、必要書類や押印書類の数多くなり、手続きが難化するからです。

このような報酬額の仕組みにすることで、祖父→父へ予め登記をしてた人が損をすることを回避します。
つまり、相続が発生する度にお金をかけて、きちんと名義変更をしてきた人と、相続登記を長年放置してた人が同じ報酬になるという事態を回避します。

不動産の数

下記の要素によって報酬は増減します。

  • 名義変更する不動産の数
  • 不動産によって登記名義人が違う(例:祖父の名義と父の名義の不動産がある)
  • 不動産が複数の管轄法務局下にある(例:松江と出雲に土地がある)

相続人の数

相続人が1名の場合は遺産分割協議書の作成が不要になるときがあります。遺産分割協議書の作成が不要な分、報酬が減額されます。

固定資産税の評価額

報酬は固定資産税の評価額に比例します。固定資産税の評価額は不動産の所在地の市町村役場が定めるものです。

相続登記の必要性

相続登記が必要な場面

  • 不動産を譲渡(売買、贈与)する。
  • 銀行から融資を受けて家をリフォームする。
  • 住宅ローンを完済した後、抵当権(銀行の担保権)の解除手続きをする。

相続登記が未了の理由

下記の理由から相続登記が未了である不動産が数多くあります。

  • 相続登記が義務でない
  • 相続登記は費用がかかる
  • 相続登記をしなくても日常生活に支障がない
注意
相続税の申告や農地(山林)の相続による届出は義務です。

相続登記の有無

固定資産税の課税明細書中の欄に亡くなった方の名前が記入されてあれば、相続登記がされていない可能性があります。

その場合、登記記録の調査が必要です。登記記録の調査は、お近くの法務局で登記事項証明書を取得して確認することができます。

注意
固定資産税の納税義務者や納付書の送付先を変更しただけでは相続登記がされたことにはなりません。

相続登記をしないリスク

相続登記をせずに放置すると、後の世代の人(子や孫)に負担をかけることになります。

相続開始当初は兄弟姉妹間の話し合いで済んだ手続きでも、時間が経過し、相続人がさらに亡くなれば、2次相続により、いとこ間で話し合いをしなければなりません。さらに、相続が進み、3次相続までいけば、はとこ間の話し合いです。

兄弟姉妹に遺産分割協議書の署名・捺印と印鑑証明を依頼するのは容易かもしれませんが、はとこに頼むのは容易ではありません。

被相続人(故人)と縁もゆかりもない人でも、相続人であれば当然に遺産を取得する権利があります。そのような場合は棚ぼた的に遺産を取得することができるため、遺産分割協議が難航する可能性があります。

相続登記の必要書類

遺産分割協議書作成の場合

遺産分割協議書を作成して手続きをする場合(=公正証書遺言がない場合)は相続人全員の署名と実印が必要です。

  • 被相続人(故人)の出生から死亡までの除籍謄本と除籍の附票謄本
  • 相続人全員の戸籍抄本と印鑑証明書
  • 不動産を取得する者の住民票
  • 被相続人名義の不動産の固定資産税の評価証明書
  • 相続登記をする不動産の権利証※1

※1 一定の場合に必要

公正証書遺言を使用する場合

  • 被相続人(故人)の死亡記載のある除籍謄本と除籍の附票謄本
  • 不動産を取得した者の戸籍抄本と住民票の抄本
  • 遺言執行者(相続人全員)の印鑑証明書※2
  • 被相続人名義の不動産の固定資産税の評価証明書
  • 相続登記をする不動産の権利証※2

※2 一定の場合に必要

書類の請求先

戸籍・戸籍の附票

本籍地の市町村役場です。本籍地が遠方で取りにいけなければ、郵送請求可能です。郵送請求の場合は小為替を同封したり、申請書を印刷したりするので手間がかかります。転籍している場合は転籍前の戸籍が必要な場合があります。

印鑑証明書・住民票

住所地の市町村役場です。印鑑登録をしていない場合や印鑑カードを紛失した場合は窓口で手続きが必要です。

固定資産税の評価証明書

不動産の所在地の市町村役場で取得します。固定資産税の非課税・共有物件がある場合は併せて取得します。

相続登記の流れ

手順1
不動産の確認
権利証や固定資産税の納税通知書をもとに不動産を特定
手順2
登記簿確認
近くの法務局で不動産の登記事項証明書を取得
手順3
必要書類
戸籍・印鑑証明書等を各市区町村で取得
手順4
遺産分割協議書
作成後、相続人全員が署名・捺印
手順5
登記申請書作成
不動産所在地の法務局へ申請
手順6
登記完了
不動産所在地の法務局で権利証を受領
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